Что квартирный вопрос портит в обществе

Доступность жилья все чаще становится поводом для социального недовольства, митингов и оказывается в центре политических дискуссий. Неудивительно… Рост расходов на жилье бьет по кошелькам людей, делает их беднее и даже сказывается на их здоровье, показали экономисты МВФ Жан-Жак Халларт и Иглика Василева. GURU публикует перевод их колонки на сайте Центра исследований экономической политики (CEPR)*.

Доступность жилья в последнее время стала одной из самых популярных тем в политических дискуссиях в Европе (почему это происходит по всему миру – в фильме РЭШ. – Ред.). Опросы, статьи в СМИ и протесты по всему Европейскому союзу (ЕС) указывают на то, что жилищный вопрос становится не только экономической проблемой, но и угрозой социальной сплоченности. «Европа столкнулась не просто с жилищным кризисом. Это социальный кризис», – признает Европейская комиссия в специальном плане повышения доступности жилья. 

Согласно опросам Eurobarometer, с 2015 по 2025 г. доля европейцев, считающих жилье одной из двух главных личных проблем, выросла на 80%, а доля тех, кто относит его к двум главным проблемам своей страны, – на 63%. Примерно половину населения беспокоит возможность найти или сохранить подходящее жилье, фиксирует ОЭСР. Опрос Eurofound показывает, что с 2021 г. доля респондентов, допускающих, что в ближайшие 2–3 месяца им придется покинуть свое жилье, поскольку они больше не смогут его оплачивать, выросла на 43%, достигнув 7,6% в 2025 г. Уровень владения жильем сократился с 71% в 2012 г. до 70% в 2020 г. и уже до 68,5% к 2025 г.

Большинство экономических исследований пытаются понять, почему жилье стало менее доступным и как это влияет на распределение доходов между различными группами населения и регионами. Другим последствиям экономисты, как правило, уделяют гораздо меньше внимания (чаще их изучают медики, социологи, демографы). 

Наш анализ, охватывающий период 2010–2023 гг. и 27 стран ЕС, показал, что растущие расходы на жилье (как арендатора, так и собственников жилья – на страхование, ипотеку, коммунальные услуги и прочие сборы, на обслуживание и ремонт, налоги) негативно сказываются и на индивидуальном благополучии людей, и на экономической, демографической и социальной ситуации. 

Во-первых, высокие расходы на жилье вынуждают домохозяйства переезжать в более тесные и менее качественные дома. Эта проблема особенно остро стоит перед молодежью (см. 1 и 2). 

Увеличение доли расходов на жилье в располагаемом доходе всего на 1% по сравнению со средним показателем по ЕС (в рассматриваемый период – 20,8%) приводит к росту перенаселенности жилья на 2,3% и на 1,4% – острой жилищной депривации (люди не просто живут в перенаселенных домах, но еще и в плохих условиях – например, протекает крыша или нет ванной). При этом мы не обнаружили статистически значимых доказательств того, что невозможность найти доступное отдельное жилье задерживает переезд молодых людей из родительского дома. 

Во-вторых, высокие траты на жилье оборачиваются упущенными возможностями. Например, людям сложнее переехать ближе к месту работы или учебы. Упущенные возможности могут вызвать рост бедности и снижение экономической активности населения, а также приводить к неэффективному территориальному распределению рабочей силы, что негативно сказывается на благосостоянии, производительности и экономическом росте (см. 1 и 2). По нашим оценкам, если доля расходов на жилье превышает на 1% среднеевропейский показатель, доля населения, участвующего в рабочей силе, снижается примерно на 0,55% относительно среднего уровня ЕС. А доля населения, подверженного риску бедности, увеличивается на 0,9% по сравнению со средним показателем ЕС (16,8%).

В-третьих, высокие расходы на жилье вынуждают людей сокращать другие расходы. Мы проверяли влияние на доступ к здравоохранению и образованию, на питание, а также на решение о рождении ребенка. Результаты показали, что если в конкретной стране доля расходов на жилье в располагаемом доходе на 1% выше, чем в среднем по Евросоюзу, то доля населения, считающего свое здоровье «плохим» или «очень плохим», увеличивается на 1% по сравнению со среднеевропейским показателем по ЕС (9,17%). Это еще один канал, через который доступность жилья влияет на благосостояние людей (включая физическое и эмоциональное развитие детей) и таким образом сказывается на производительности и потенциальном росте.

А вот влияние на рождаемость если и есть, то незначительное и отчасти связано с откладыванием рождения детей (см. 1 и 2). По нашим оценкам, при расходах на жилье на 1% выше среднеевропейского уровня женщины рожают первого ребенка менее чем на месяц позже, чем в целом по ЕС, а коэффициент рождаемости будет на 0,1 ниже среднеевропейского показателя (1,51).Примечание: доля средних расходов на жилье в ЕС в располагаемом доходе в рассматриваемый период составляла 20,8%. На графиках представлено влияние увеличения показателя в стране на 1% (до 21%) на все переменные на горизонтальной оси (среднее значение каждой переменной за рассматриваемый период по ЕС).


Источник: расчеты авторов 
Примечание: доля средних расходов на жилье в ЕС в располагаемом доходе в рассматриваемый период составляла 20,8%. На графиках представлено влияние увеличения показателя в стране на 1% (до 21%) на все переменные на горизонтальной оси (среднее значение каждой переменной за рассматриваемый период по ЕС).

Источник: расчеты авторов

Вывод

Доступность жилья влияет на то, где и как живут люди, на их доступ к работе и образованию, на их потребительские предпочтения и даже на решение завести детей. На примере ЕС видно, как она меняет социальную структуру и влияет на экономические перспективы. Мы представили усредненные показатели по всему ЕС, однако можно также получить данные по отдельным государствам и за конкретные периоды, которые показывают, что негативное влияние доступности жилья ослабло после пандемии. Отчасти это может быть связано с распространением удаленной работы, которая может смягчить жилищные проблемы, однако этот вопрос требует дальнейшего изучения.

Статистика расходится с людьми

Агрегированные данные не подтверждают столь масштабного кризиса доступности жилья, каким он часто предстает в общественных дискуссиях, признают Жан-Жак Халларт и Иглика Василева в исследовании. В целом доступность жилья после мирового финансового кризиса улучшилась, а кратковременное ухудшение в пандемию было компенсировано. Халларт и Василева выделяют три основные причины, по которым общественное восприятие расходится со статистикой.

— Статистика может занижать масштаб проблемы. Она не фиксирует изменение поведения людей. Например, если молодой человек не может позволить себе отдельное жилье и делит его с родителями или другими людьми, то доход домохозяйства оказывается выше, а измеряемая нагрузка расходов на жилье снижается.

— Кроме того, показатель жилищных расходов неполон. Он включает арендную плату и процентные платежи по ипотеке, но не учитывает погашение основной суммы кредита, поскольку оно рассматривается как инвестиция, а не как потребительские расходы.

— Проблема доступности жилья не является универсальной. Она затрагивает прежде всего отдельные группы населения и отдельные страны. А средние показатели по ЕС скрывают эти значительные различия.

Беспокойство по поводу доступности жилья, вероятно, не сводится исключительно к его финансовой доступности. Людей волнуют не только цены и расходы на жилье, но и его наличие, качество, доступность ипотечных кредитов, перспективы стать собственником, имущественное неравенство и другие аспекты. А высокая волатильность жилищных расходов в последние годы сама по себе становится источником тревоги.

* Изложенные в статье оценки принадлежат авторам и не отражают позицию МВФ, его исполнительного совета или руководства.
Перевод колонки сокращен и дополнен данными из исследования.